Garancia, jótállás, szavatosság

A fogalmak jelentése, tartalma, mi is a különbség ...

Az épület megrendelőjét, használóját, üzemeltetőjét a megfelelő minőségű munka

biztosítására jótállási és szavatossági jogok illetik meg. Ehhez azonban az épület

használójának el kell végeznie a szükséges állagmegóvásokat, karbantartásokat,

és rendeltetésének megfelelően kell használnia az épületet. Mivel a hétköznapi

életben keveredik a jótállás, a garancia és a szavatosság fogalma, célszerű ezeket

részletesebben is értelmezni.

Jótállás (garancia):

A jótállás hétköznapi elnevezése a garancia, amely ugyanazt a fogalmat takarja, tehát jogi

különbség nincs a két elnevezés között. (A jogszabályokban kizárólagosan a jótállás fogalmával, a

hétköznapi életben többnyire a garancia szóval találkozunk.)

Fontos sajátossága a jótállásnak, hogy a hiba bizonyítása nem az épület megrendelőjét,

használóját, üzemeltetőjét terheli, neki elegendő mindössze a hibát bejelentenie. A jótállási

időszakon belül a jótállásra kötelezett vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon

belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Abban az esetben, ha a hiba

az épület helytelen használatából ered, akkor ezt a kivitelezőnek kell hitelt érdemlően – például

szakértői véleménnyel alátámasztva – igazolnia.

Épületek esetén a jótállás előírt minimális időtartama egy év. Új lakások és lakóépületek

esetén a 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet (a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról) 3.

§ (1) bekezdésének értelmében a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének

időpontjától számított három év.

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. Azonban a jótállási jegy szabálytalan kiállítása

vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás

érvényességét, azaz a jótállás ebben az esetben is érvényesíthető.

A rendeltetésszerű használat módját, a szükséges karbantartásokat és azok gyakoriságát az épület

kivitelezőjének kell meghatároznia, és azt a tulajdonosnak a „Lakáshasználati utasítás” formájában

átadnia. Ennek hiányában a rendeltetésszerű használat és karbantartás hiánya nem kérhető

számon a lakás használóján egy későbbi vita esetén.

A szükséges javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség

szerint ne akadályozza az épület használatát.

Szavatosság:

A jótállási időtartamot követően az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított öt,

illetve tíz éves időszakra (a kötelező alkalmassági időre) a szavatosság szabályait kell alkalmazni.

Ebben az időszakban a kijavítás, illetve csere szintén igényelhető a kijavításra kötelezett

vállalkozótól, azonban a hiba oka bizonyításának kötelezettsége az épület tulajdonosát terheli.

Érdemes azonban észrevenni, hogy a gyakorlatban a kivitelezők a szavatossági ügyeket is a

garanciális ügymenetnek megfelelően kezelik (ami az épület tulajdonosának kedvez), már

amennyiben egyáltalán hajlandók a kivitelezési hibákkal foglalkozni. (Azonban erre nézve nem

lehet általánosságokról beszélni, talán még tendenciákról sem).

A 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet az egyes épületszerkezetek és

azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről rendelkezik.

A rendelet 2. §-a szerint az épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasznált termékek tartós

használatra rendelt dolgoknak minősülnek.

A kötelező alkalmassági idő 10 év a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes

rendelet szerint:

  • teherbíróvá tett talajok
  • alapozási szerkezetek
  • teherhordó vázak
  • födémek,fedélszerkezetek
  • függőleges teherhordó- és térelhatároló szerkezetek
  • szellőzőkürtők, kémények
  • talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések
  • épületgépészeti csővezetékek, talajba kerülő vezetékek
  • az építményhez szerkezetileg csatlakozó külső létesítmények

A kötelező alkalmassági idő 5 év:

  • tetőhéjalások
  • válaszfalak
  • csapadékvíz és használati víz elleni szigetelés
  • nyílászáró szerkezetek
  • szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezetek, álmennyezetek
  • csapadékvíz elvezetés szerkezetei
  • vakolatok,
  • burkolatok, felületképzések
  • szabadon vezetett épületgépészeti csővezetékek, berendezések
  • klíma és szellőző berendezések
  • elektromos tápvezetékek, jelző vezetékek, hálózatok
  • villámvédelem
  • felvonók

A szavatossági igény a kötelező alkalmassági időn belül érvényesíthető.

 

Összefoglalva: Jótállási (garancia) időszakon belül a bizonyítás terhe a kivitelezőn

van. A jótállási időszak legalább egy, illetve három év az átadástól számítva (hosszabb

is lehet, ha a kivitelező ezt szerződéskor vállalja). Az átadás utáni második illetve

negyedik évtől (esetleg a kivitelező által vállalt későbbi időponttól) az ötödik illetve

tizedik év végéig tart a szavatossági időszak, amikor a hiba okának bizonyítása az

épület használóját terheli. Amennyiben a hiba kivitelezési okokra vezethető vissza, a

javítás azonos módon történik (azaz a szabályok nem térnek már el), mint a jótállási/

garanciális időszakban: ugyanúgy köteles a kivitelező a kijavításra vagy a cserére.

Amennyiben egy hiba az átadás-átvételi eljárás lezárulta után derül ki, a jótállási

vagy szavatossági szabályokat kell alkalmazni a kijavításra, függetlenül attól, hogy

a hibát az átadási eljárás során is fel lehetett volna-e ismerni.

 

Varga Ádám

okleveles építészmérnök,

épületszerkezeti szakértő