Garancia, jótállás, szavatosság
A fogalmak jelentése, tartalma, mi is a különbség ...
Az épület megrendelőjét, használóját, üzemeltetőjét a megfelelő minőségű munka
biztosítására jótállási és szavatossági jogok illetik meg. Ehhez azonban az épület
használójának el kell végeznie a szükséges állagmegóvásokat, karbantartásokat,
és rendeltetésének megfelelően kell használnia az épületet. Mivel a hétköznapi
életben keveredik a jótállás, a garancia és a szavatosság fogalma, célszerű ezeket
részletesebben is értelmezni.
Jótállás (garancia):
A jótállás hétköznapi elnevezése a garancia, amely ugyanazt a fogalmat takarja, tehát jogi
különbség nincs a két elnevezés között. (A jogszabályokban kizárólagosan a jótállás fogalmával, a
hétköznapi életben többnyire a garancia szóval találkozunk.)
Fontos sajátossága a jótállásnak, hogy a hiba bizonyítása nem az épület megrendelőjét,
használóját, üzemeltetőjét terheli, neki elegendő mindössze a hibát bejelentenie. A jótállási
időszakon belül a jótállásra kötelezett vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon
belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Abban az esetben, ha a hiba
az épület helytelen használatából ered, akkor ezt a kivitelezőnek kell hitelt érdemlően – például
szakértői véleménnyel alátámasztva – igazolnia.
Épületek esetén a jótállás előírt minimális időtartama egy év. Új lakások és lakóépületek
esetén a 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet (a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról) 3.
§ (1) bekezdésének értelmében a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének
időpontjától számított három év.
A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. Azonban a jótállási jegy szabálytalan kiállítása
vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás
érvényességét, azaz a jótállás ebben az esetben is érvényesíthető.
A rendeltetésszerű használat módját, a szükséges karbantartásokat és azok gyakoriságát az épület
kivitelezőjének kell meghatároznia, és azt a tulajdonosnak a „Lakáshasználati utasítás” formájában
átadnia. Ennek hiányában a rendeltetésszerű használat és karbantartás hiánya nem kérhető
számon a lakás használóján egy későbbi vita esetén.
A szükséges javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség
szerint ne akadályozza az épület használatát.
Szavatosság:
A jótállási időtartamot követően az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított öt,
illetve tíz éves időszakra (a kötelező alkalmassági időre) a szavatosság szabályait kell alkalmazni.
Ebben az időszakban a kijavítás, illetve csere szintén igényelhető a kijavításra kötelezett
vállalkozótól, azonban a hiba oka bizonyításának kötelezettsége az épület tulajdonosát terheli.
Érdemes azonban észrevenni, hogy a gyakorlatban a kivitelezők a szavatossági ügyeket is a
garanciális ügymenetnek megfelelően kezelik (ami az épület tulajdonosának kedvez), már
amennyiben egyáltalán hajlandók a kivitelezési hibákkal foglalkozni. (Azonban erre nézve nem
lehet általánosságokról beszélni, talán még tendenciákról sem).
A 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet az egyes épületszerkezetek és
azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről rendelkezik.
A rendelet 2. §-a szerint az épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasznált termékek tartós
használatra rendelt dolgoknak minősülnek.
A kötelező alkalmassági idő 10 év a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes
rendelet szerint:
- teherbíróvá tett talajok
- alapozási szerkezetek
- teherhordó vázak
- födémek,fedélszerkezetek
- függőleges teherhordó- és térelhatároló szerkezetek
- szellőzőkürtők, kémények
- talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések
- épületgépészeti csővezetékek, talajba kerülő vezetékek
- az építményhez szerkezetileg csatlakozó külső létesítmények
A kötelező alkalmassági idő 5 év:
- tetőhéjalások
- válaszfalak
- csapadékvíz és használati víz elleni szigetelés
- nyílászáró szerkezetek
- szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezetek, álmennyezetek
- csapadékvíz elvezetés szerkezetei
- vakolatok,
- burkolatok, felületképzések
- szabadon vezetett épületgépészeti csővezetékek, berendezések
- klíma és szellőző berendezések
- elektromos tápvezetékek, jelző vezetékek, hálózatok
- villámvédelem
- felvonók
A szavatossági igény a kötelező alkalmassági időn belül érvényesíthető.
Összefoglalva: Jótállási (garancia) időszakon belül a bizonyítás terhe a kivitelezőn
van. A jótállási időszak legalább egy, illetve három év az átadástól számítva (hosszabb
is lehet, ha a kivitelező ezt szerződéskor vállalja). Az átadás utáni második illetve
negyedik évtől (esetleg a kivitelező által vállalt későbbi időponttól) az ötödik illetve
tizedik év végéig tart a szavatossági időszak, amikor a hiba okának bizonyítása az
épület használóját terheli. Amennyiben a hiba kivitelezési okokra vezethető vissza, a
javítás azonos módon történik (azaz a szabályok nem térnek már el), mint a jótállási/
garanciális időszakban: ugyanúgy köteles a kivitelező a kijavításra vagy a cserére.
Amennyiben egy hiba az átadás-átvételi eljárás lezárulta után derül ki, a jótállási
vagy szavatossági szabályokat kell alkalmazni a kijavításra, függetlenül attól, hogy
a hibát az átadási eljárás során is fel lehetett volna-e ismerni.
Varga Ádám
okleveles építészmérnök,
épületszerkezeti szakértő